Ударные стройки Андрея Костина

Группа ВТБ — второй крупнейший банк России после Сбера, на который приходится около 15% всех банковских активов страны. Государство владеет 92,2% капитала группы, что позволяет ей активно поглощать значимых на федеральном и региональных рынках игроков. В последние годы ВТБ активно внедряется на рынок недвижимости, однако не станет ли девелопмент той авантюрой Костина, за которую придется расплачиваться всем гражданам России?

Обычно банку удается заработать только на процентном доходе, которой сейчас невысокий. И тут жадные банкиры рванули за реальным бизнесом. Сбер прошел на опережение в IT-сфере, а ВТБ во что только не инвестирует, в том числе, в ретейл. А также он по полной увяз в стройке.

Сегодня ВТБ является акционером пула крупнейших застройщиков страны, совокупный объем активов которых превышает триллион рублей, а также владельцем большого количества объектов недвижимости. Из этих объектов банк пытается извлекать ренту, однако более значимым является вхождение ВТБ в капитал крупнейших компаний девелоперской отрасли России: ПИК (23,05%) и ЛСР (6,69%). Таким образом, банк реализует свои строительные проекты как через «ВТБ Девелопмент», так и через строительные компании, в которых у ВТБ есть ценные бумаги.

Избыточную аллокацию группы банк может допустить из-за несбалансированного кредитного портфеля. А тут помимо раздачи кредитов застройщикам, помимо открытия эскроу-счетов, помимо ипотеки покупателям недвижимости банк решается действовать напрямую, входя в капитал застройщика. Выходит, что в разных структурных подразделениях группы ВТБ, занимающихся ипотекой для физлиц, корпоративными кредитами и инвестициями, риски в итоге попадают на одну и ту же отрасль. А может на одну и ту же компанию если ВТБ помогает кредитами своему ПИКу. Если у этой компании возникнут проблемы, они могут спровоцировать проблемы сразу в нескольких направлениях работы банка. Учитывают ли это риск-менеджеры, которые обычно дальше инструкций ЦБ не смотрят?

С чего все началось

ВТБ вошел в капитал группы ПИК в 2017-м. Тогда «ВТБ Капитал» выступал организатором сделки, в результате которой Сергей Гордеев стал контролирующим акционером ПИК, выкупив акции у Александра Мамута и Микаила Шишханова. Группа ВТБ получила 7,6% квазиказначейских акций (в собственности эмитента) как портфельный инвестор. Однако её аппетиты на этом не были удовлетворены, поскольку банк принялся увеличивать свою долю акций, заявляя о намерении участвовать в принятии стратегических решений компании.

Увеличение присутствия ВТБ в строительном бизнесе связано с изменением законодательства — с 1 июля 2019 г. произошел переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Такая ситуация выгодна клиентам, покупающим квартиры, поскольку они теперь рискуют гораздо меньше. Но для небольших строительных компаний она создает серьезные сложности, поскольку для ведения девелоперской деятельности теперь нужно иметь значительные финансовые ресурсы, которые обычно берут у банков в виде кредитов. В этих условиях вымирают небольшие застройщики и расширяются крупные компании, а значит, и растет влияние Костина в строительстве. Ведь тут и банк, и стройка в одном комплекте.

Другое направление, связанное с недвижимостью, в котором давно уже пытается закрепиться ВТБ — владение уже построенными объектами недвижимости, приносящими ренту. Перечень объектов, принадлежащих ВТБ, очень обширен — это и подвергающийся реконструкции стадион «Динамо» в Москве, и земли под застройку на Рублево-Успенском шоссе, и девелоперские активы неплатежеспособных компаний «Дон-строй» и «Система-Галс», и башни «Евразия» и «Запад» в комплексе «Федерация». Список можно продолжать, но объединяет большинство этих объектов одно — их низкая ликвидность. ВТБ часто забирал недвижимость за долги в надежде извлекать из нее ренту, однако чаще всего получал очень сомнительные непрофильные активы, ставшие обузой для банка. Провал рентной модели ВТБ, ставший очевидным в 2015 г. как раз и вызвал смену приоритетов — от покупки неликвида к самостоятельным строительным проектам, но обширный список объектов недвижимости продолжает числиться на балансе банка, главным образом, мертвым грузом.

Добрались и до метро

Один из признаков растущих позиций ВТБ в строительном бизнесе — это взятие на себя специфических строительных проектов, таких как постройка петербургского метро. В октябре 2020 г. стало известно, что «ВТБ Девелопмент» учредила дочернее предприятие АО «Метрострой Северной столицы». Ситуация со строительством метро в Петербурге аховая — исторически этим занималась компания «Метрострой», контрольный пакет акций которой принадлежал городу. Она раз за разом проваливала сроки строительства новых станций. Там, где в Москве строили десяток станций, в городе на Неве строили одну, и то с протечками и недоделками. Петербургский «Метрострой» постоянно сотрясали скандалы — в частности, будоражили СМИ новости о невыплате зарплат рабочим. В итоге «Метрострой» обанкротился, а его экс-глаза, Николай Александров сейчас находится под домашним арестом — на него заведено два уголовных дела.

После банкротства компании было непонятно, кто займет его место, ведь строительство подземки — это сфера, где барьеры выхода на рынок очень высоки, поскольку она требует редкого дорогостоящего оборудования и соответствующих специалистов, готовых работать с ним. Тем не менее, на монополистическую поляну, где сам монополист обанкротился, зашел ВТБ, которого не испугали большие издержки. Хотя 65% акций будут принадлежать Петербургу, согласно Уставу АО «Метрострой северной столицы», 35% акций компании гарантируют представителям структур ВТБ три из девяти мест в совете директоров. Соответственно, остальные шесть достанутся представителям Смольного. При этом для проведения заседания совета на нем должны присутствовать минимум 7 из 9 человек. Получается, что совет директоров не может принять ни одно решение без участия членов совета от ВТБ, то есть строительство метро во второй столице России не может теперь быть реализовано без мнения людей Андрея Костина.

Наступить на чужие грабли

Строительные амбиции ВТБ можно было бы оставить без внимания, но надо понимать, что строительный бизнес — один из самых рискованных. Последствия от ошибок компаний-гигантов на девелоперском рынке могут быть весьма серьезными не только для компании, но и для страны. Ипотечный кризис в США в 2007 г. был вызван ростом количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска учащением случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества, а также падением стоимости ценных бумаг. Тогда шарахнуло так, что не только Штаты, но и мировая экономика впали в кризис 2008-2009 г.

Когда банк работает с физическими лицами и собирает вклады — он имеет дешевое фондирование, но и большую ответственность. Таким банкам, как исторически доказано в США, не стоит лезть в инвестиции. Их дело — равномерное кредитование. Когда они начинают спешить за большой доходностью и вкладывают деньги в компании, активно занимаются IPO, запускают сложные схемы финансирования компаний — жди беды. 

Еще почти столетие назад, после краха на Уолл-стрит в конце 20-х в США стремились снизить риск использования сбережений банков для покрытия убытков, понесенных от рискованных инвестиций. Для этого в 1933 году был принят закон Гласса–Стиголла, который выставил ограничения связи между банками и фирмами по ценным бумагам. Целью этого закона было разделение банковской сферы и инвестирования, чтобы снизить клиентские риски. Некоторое время спустя американским банкам удалось пролоббировать смягчение законодательства, мотивированное тем, что банковским структурам надо иметь возможности для роста.

Угрозы, вызванные рискованными банковскими инвестициями, чуть не похоронили всею экономику США во время кризиса 2008 г., когда кошельки банкиров пришлось спасать за счет денег налогоплательщиков. Американцы наступили на те же грабли второй раз, не усвоивдо конца, что банк, работающий с физическими лицами, не должен лезть на высокорисковые фондовые рынки. Регулирование, направленное на разделение инвестиционного и розничного банкинга, пришлось возобновить после кризиса 2008-09 гг., что привело к появлению закона Додда-Франка (2010).

Слишком большой, чтобы рухнуть?

В прошлом году в России наблюдался ипотечный бум. В 2020-м было выдано наибольшее число кредитов на жилье. Оказалось, что в период пандемии коронавируса люди более охотно вкладывают в недвижимость, чем несут деньги в банки. В значительной степени такой активный рост возник по причине снижения ставок по ипотеке. Ипотечные кредиты берут в том числе люди, которые не так в них и нуждаются.

События 2020-го простимулировали россиян покупать недвижимость также из-за тревоги, так как год выдался неопределенным в плане и экономическом, и общем. Квартиры казались более надежным вложением, чем что-либо. Падение рубля и доступ к жилищному кредитованию послужили причиной к росту спроса на квартиры. Согласно отчету ЦИАН, текущая задолженность по ипотечным кредитам в России равна 8,88 трлн рублей — с 2016 года показатель вырос в два раза (на 1 ноября 2016 года задолженность составляла 4,3 триллиона рублей). За прошедший год объем ипотеки увеличился на 22%.

В России надувается ипотечный пузырь, который может лопнуть, в результате чего пойдут клочки по закоулочкам — несладко будет не только небольшим строительным компаниям, но и застройщикам-гигантам.

Что будет, если начнут рушиться «ВТБ-Девелопмент» и ПИК? Сможет ли банк ВТБ погасить убытки? Неизвестно. Зато точно можно прогнозировать, что ВТБ попросит помощи у государства, мотивируя это тем, что от «обстоятельств непреодолимой силы» могут пострадать вкладчики. Андрей Костин будет стоять с протянутой рукой, и как уже бывало ранее, получит необходимую поддержку с самого верха. Это значит, что налогоплательщикам придется расплачиваться за ошибочные решения банковских и строительных воротил, которые не захотят расставаться со своими миллиардами, а сделают так, чтобы за их провалы оплатил кто угодно, но не сами виновники.