«Федерация» — до кризиса и после
В начале июля 2020 года в холл башни «Запад», одной из двух в небоскребе «Федерация», ворвалась группа Росгвардии. Местная служба безопасности не смогла справиться с Сергеем Полонским, который вступил в рукопашную с обиженным дольщиком одного из его проектов. На YouTube сохранилось видео. Полонский громко кричит: «Эта страна, уникальная страна, вы понимаете или нет, где вы живете?» Затем охранники выводят бизнесмена из башни, самого дорогого здания в России, которое Полонский именно таким и задумывал.
Полонский придумал «Федерацию» как флагманский проект «Москва-Сити» в начале 2000-х — и поначалу все шло просто прекрасно. Продавать площади в «Федерации» его Mirax Group начала еще на этапе строительства. До кризиса 2008 года цена 1 кв. м доходила до баснословных $25 тысяч. «В голове с трудом укладывалось, как это — заплатить за квадратные метры на каком-то там 50-м этаже. А он точно появится?» — делится своими ощущениями бизнесмен, чья компания скупила несколько офисов в одном из корпусов будущей башни как раз на этом этапе.
Сергей Полонский бизнесмен
«Основная концепция [“Федерации”] в триединстве: маленький корпус — сын, большой — отец, а шпиль — это как бы святой дух»
Первые покупатели, судя по данным Росреестра, появились еще в 2007 году. «Это было трендовое место, апартаменты мечты. Динамика продаж росла вместе со стоимостью квадратного метра, — рассказывает основатель и партнер агентства элитной недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Можно было внести 10% цены и вскоре перепродать помещения вдвое дороже. Многие заработали так свой капитал. Это были инвестиции с доходностью, которая сейчас никому и не снится».
Самый дорогой небоскреб России
«Федерация» состоит из башен «Восток» (102 этажа, из них 7 — подземные) и «Запад» (63 этажа). «Восток» — второе по высоте здание в Европе после «Лахта-центра» в Санкт-Петербурге и первое по числу этажей.
Площадь земельного участка под «Федерацией» — 10,7 тысяч кв. м, площадь помещений комплекса — 412,2 тысячи кв. м. В здании 67 лифтов. Все помещения в башне оформлены в Росреестре как нежилые, большая часть — офисы компаний и апартаменты.
В 2019 году «Федерация» вошла в число самых дорогих высоток Москвы — ее оценили в 120 млрд рублей, а стоимость всех небоскребов «Москва-Сити» — в 701 млрд.
Цена квадратного метра в апартаментах «Федерации» достигает 900 тысяч рублей, стоимость апартаментов на верхних этажах превышает 2 млрд.
В 2008 году грянул экономический кризис. Курс рубля обрушился. Простая схема, в которой инвестор покупал и втридорога перепродавал недвижимость в «Федерации», больше не работала.
«Впрочем, остаться без денег, но с собственным офисом или апартаментами в “Федерации” было далеко не самой большой трагедией, — рассуждает риелтор, работавший с объектами в “Москва-сити”. — Хуже было тем, кто внес 10–20% стоимости и рассчитывал на перепродажу с наценкой. Им пришлось искать недостающие деньги, которых у них и до кризиса-то не было. Помню, минимум двое покупателей испарились, больше я их не видел. Их первоначальные вклады по $100 тысяч прогорели, помещения вернулись застройщику».
«Почти все, кто входил по $25 тысяч за 1 кв. м, в кризис прогорели», — вспоминает один из ранних инвесторов. Офисы и апартаменты в «Федерации» часто служили предметом залога, говорит Румянцева: «Люди закладывали квадратные метры в счет долга и прогорали, однажды нам пришлось реализовывать три этажа, заложенных таким образом».
После кризиса мало кто верил, что «Федерацию» достроят, продажи остановились, продолжать работы стало не на что, рассказывает Михаил Смирнов, генеральный директор ЗАО «Башня Федерация», которое входит в AEON миллиардера Романа Троценко. Именно ему пришлось достраивать башню.
Инвесторы, купившие офисы, «выживали как могли», вспоминает один из них. Бывший совладелец Совкомбанка Василий Клюкин, одним из первых решивший заработать на «Федерации», за свой счет установил два лифта, которые ходили до выкупленного им этажа, иначе сдать офисы в аренду было невозможно.
Бывший владелец холдинга «Сибуглемет» Владимир Мельниченко вложил $3,6 млн в достройку своих 2,5 тысяч кв. м на 12-м этаже. Покупателям в 2010–2013 годах приходилось эксплуатировать офисы в условиях, близких к экстремальным, вспоминает Смирнов: за 1,5 млн рублей закидывали временную проводку толщиной с руку, чтобы запитать электричеством хотя бы свой этаж, тянули к своему офису трубу с водой и канализацией.
AEON впоследствии пришлось потратить почти миллиард рублей на демонтаж этих конструкций и устройство единой инженерии.
Как Сергей Полонский строил «Федерацию»
Полонский начал строить «Федерацию» как флагманский проект «Москва-Сити» в начале 2000-х. Строительство делового квартала на много лет стало главным проектом не только для его Mirax Group, но и для московских властей во главе с Юрием Лужковым. После «Федерации» в планах Полонского был только космос.
Бизнесмен обещал начать строить гостиницы на других планетах, а «чтобы все там осмотреть», собирался стать космическим туристом — пока не выяснил, что ракеты «Роскосмоса» не рассчитаны на его высокий рост.
К старту строительства «Федерации» Полонского, который начинал свою карьеру в Санкт-Петербурге, знала вся Москва. Совещания по строительству башни он проводил на беговой дорожке, ездил на автомобиле в окружении кортежа из радиоуправляемых машинок, держал в офисе удава, которого приходилось кормить живыми кроликами, и сам был ходячей рекламой «Федерации».
Полонский тогда встречался со всеми, вспоминает один из его хороших знакомых тех лет: «Однажды мы приехали на переговоры к братьям Черным (Лев и Михаил Черные, главные участники войн за металлургические активы в 90-х. — Прим. The Bell), и Полонский начал говорить, какой у них убогий кабинет. Казалось, сейчас его вынесут оттуда вперед ногами, и меня вместе с ним». Но если требовалось расположить к себе инвестора, Полонский становился настолько очаровательным и убедительным, что люди тут же выкладывали деньги.
Одним из первых крупных покупателей стал ВТБ — в 2005 году банк приобрел 60 тысяч кв. м в «Федерации». Сделка была рекордной на рынке офисной недвижимости России на тот момент. Ожидалось, что банк начнет работать в новом офисе с 2009 года, но из-за кризиса переезд пришлось перенести примерно на год. ВТБ выдал на строительство «Федерации» кредит на $250 млн, но в банке утверждали, что кредит и покупка офиса не связаны.
Строительство «Федерации» началось в 2004 году и затянулось до конца 2017 года.
В 2012 году Полонского обвинили в хищении 2,6 млрд рублей у дольщиков жилого комплекса «Кутузовская миля» и в выводе минимум 1,5 млрд рублей на строительство других проектов. Сам бизнесмен вскоре покинул Россию, отправившись на собственный остров в Камбодже. На следующий год, после дефолта по основному кредиту перед Сбербанком, структуры Троценко выкупили у Полонского 75% владельца «Федерации», а вскоре и оставшиеся 25% у его партнеров.
Теперь Полонский утверждает, что Троценко несправедливо завладел активами его Mirax Group, включая «Федерацию». Смирнов возражает, что без Троценко башню бы даже не достроили, а все суды с ним Полонский проиграл.
В том, что «Федерацию» все-таки удалось достроить, велика заслуга авторитетного бизнесмена из Петербурга Владимира Голубева, утверждает его знакомый. Полонский был знаком с Голубевым с 1990-х: оба работали в Петербурге, тогда Голубев только стал акционером холдинга «Адамант». Когда Полонский перебрался в Москву, Голубев одалживал ему деньги на запуск первых московских проектов, а потом и на продолжение строительства «Федерации». До сделки с AEON он был одним из миноритариев башни. Сейчас в собственности у Владимира Голубева в «Федерации» остаются апартаменты площадью 221 кв. м, приобретенные в 2012 году.
Небожители
«Что ни персонаж, то песня, — вспоминает риелтор, продававший апартаменты в башне “Запад”, о первых покупателях. — Один из них прямо сказал, что ищет пять квартир для организации публичного дома категории VIP. Ему подобрали подходящие помещения, и через некоторое время проект успешно запустился».
Теперь и в «Востоке», и в «Западе» «очень много уважаемых людей», чиновников и депутатов, рассказывают риелторы. The Bell изучил выписки из Росреестра и действительно нашел в «Федерации» бывших и нынешних высокопоставленных чиновников, сотрудников госструктур и их родственников.
С января 2012 года апартаменты площадью свыше 110 кв. м в «Федерации» принадлежат пенсионерке Татьяне Ежевской, которую СМИ называют тетей главы администрации президента Антона Вайно. В администрации президента не ответили на запрос The Bell. В 2019 году издание Republic находило недвижимость семьи Вайно на 1,6 млрд рублей, в том числе квартиру в центре Москвы площадью 172,5 кв. м, также оформленную на Ежевскую. Апартаменты схожего метража продаются на 49-м этаже «Федерации» за 157 млн рублей.
В том же году помещения площадью 1,2 тысячи кв. м кадастровой стоимостью почти 200 млн рублей приобрел депутат пятого созыва Госдумы (2007–2011 гг.), экс-замглавы Федеральной службы железнодорожных войск Хамит Камалов. По данным Росреестра, помещения находятся на первом этаже. Камалов сообщил The Bell, что владеет другим объемом площадей в «Федерации» на другом этаже, пообещал дать пояснения при личной встрече, но затем перестал отвечать на звонки.
Собственницей апартаментов площадью 193 кв. м в том же году стала Валентина Стратий. Вероятно, она родственница генерал-майора в отставке Владимира Стратия, который в прошлом руководил Главным военно-строительным управлением «Центр» Минобороны. Она получила апартаменты от фирмы «ЭкоПроект», генеральным директором которой был сын Стратия Алексей. The Bell передал ему вопросы, но ответа не получил.
Чуть больше 100 кв. м числятся за сыном главы «Ростеха» Сергея Чемезова Станиславом Чемезовым. На этих этажах в «Федерации» располагаются в основном офисы. The Bell передал вопросы Чемезову через его компанию «Бизнесинфоресурс», ответов не последовало.
В 2017–2018 гг. в собственность бывшего министра сельского хозяйства Елены Скрынник (2009–2012 гг., до этого — глава «Росагролизинга»), по данным Росреестра, были оформлены три помещения в «Федерации»: 352 кв. м, 309 кв. м и 212 кв. м. Помещения выглядят своеобразно, утверждает собеседник The Bell, бывавший внутри: ремонт сделан в стиле салона с кожаными стегаными стенами, необычными стульями, а стену украшает двухметровая фотография Скрынник с Владимиром Путиным. По словам собеседника The Bell, недавно апартаменты были выставлены на продажу. Из доступных на сайте ЦИАН фотографий апартаментов схожего размера, на продажу выставлены апартаменты за 606 млн рублей. Скрынник отказалась от комментариев.
В 2018 году помещения суммарной площадью почти 2,5 тысячи кв. м на одном из этажей «Федерации» стали собственностью Эвелины Хорошиловой, бывшей супруги Ильи Платонова. Платонов — экс-сотрудник Mirax Group, сын бывшего председателя Мосгордумы Владимира Платонова. Незадолго до выборов в Мосгордуму в сентябре 2019 года Платоновы стали героями расследования Фонда борьбы с коррупцией (ФБК): у Ильи обнаружилась квартира на Пречистенской набережной и дом в поселке «Сады Майендорф» на Рублево-Успенском шоссе, оцененные ФБК в 4,6 млрд рублей. Дом был продан прямо перед скандальными выборами в Мосгордуму 2019 года. Помещение Хорошиловой в «Федерации» было продано некой Заире Махачевой тогда же — 21 июня 2019 года.
В 2018–2019 годах сразу три помещения — два по 74 кв. м и одно площадью 130 кв. м — на одном из этажей башни приобрел тезка Павла Пожигайло, президента Фонда изучения наследия Петра Столыпина. В 2013–2017 годах Пожигайло возглавлял общественный совет при Минкульте. Он также известен разными смелыми инициативами. Например, это он предлагал закрыть все театры, поскольку они «бесполезны и даже вредны», грозился запретить английский язык, если когда-нибудь станет президентом, подписывался под письмом деятелей культуры в поддержку политики Владимира Путина в Крыму. На вопросы The Bell о недвижимости в «Федерации» Пожигайло ответил, что «не понимает, какой смысл в этом обращении», и бросил трубку.
Среди покупателей недвижимости в «Федерации» также есть тезка соучредителя Фонда соцподдержки сотрудников правоохранительных структур и службы безопасности президента Сергей Шепотиненко. Он не ответил на сообщения The Bell в соцсетях. В попечительский совет фонда входят генерал ФСО Михаил Михеев, возглавлявший охрану Дмитрия Медведева, заместитель руководителя протокола президента Михаил Казаринов и другие высокопоставленные силовики.
Компания «Русская традиция» купила два помещения в «Федерации» суммарной площадью больше 500 кв. м в 2012 году. Фирма зарегистрирована на офшор на Британских Виргинских островах, но может быть связана с автором закона о «суверенном интернете», сенатором Андреем Клишасом. По данным ЕГРЮЛ, «Русская традиция» совместно с матерью сенатора Верой Клишас владеет консультационной фирмой «Аверс», которую возглавляет его отец Александр Клишас. Руководитель «Русской традиции» Эдуард Еремян является заместителем завкафедрой конституционного и муниципального права РУДН. Руководит кафедрой сам Андрей Клишас. Еремян не ответил на звонки и сообщения по известному The Bell номеру; его знакомый отказался передавать ему вопросы от The Bell, сказав, что тот все равно не будет на них отвечать. «Русской традиции» также принадлежал участок в Истринском районе Московской области, на котором Клишас, по данным расследования ФБК, построил один из своих частных домов площадью 9 тысяч кв. м. До того как пойти во власть, Клишас работал в «Интерросе» у Владимира Потанина.
Бывший глава городской администрации Ижевска, член «Единой России» Денис Агашин в октябре 2018 года приобрел два помещения в «Федерации» общей площадью почти 150 кв. м. (Апартаменты похожего метража продавались за 156 млн рублей.) Имя Агашина стало широко известно в 2011 году, когда в сеть попала видеозапись с его агитацией за «Единую Россию». Будучи главой городской администрации, он сообщал ветеранским организациям Ижевска, что голосовавшие за партию районы города получат больше госфинансирования.
Еще один заметный покупатель недвижимости в «Федерации» — полный тезка бывшего заместителя министра сельского хозяйства Азербайджана Ильхам Ардебиль оглы Гулиев. В августе 2019 года он приобрел апартаменты площадью 77 кв. м. На момент сделки Гулиев был чиновником и являлся им по меньшей мере с 2014 года. Через коллег в азербайджанских медиа The Bell связался с пресс-службой местного минсельхоза, там сообщили, что Ильхам Гулиев был отстранен от службы.
В том же году апартаменты этажом выше площадью 228 кв. м купила компания «Кайкос инвест» Надежды Палтусовой. У Палтусовой нет других бизнесов. На ее странице во «ВКонтакте» указано, что она работает в администрации города Люберцы. «Кайкос инвест» через месяц продала апартаменты фирме «Антарес девелопмент». Палтусова на вопросы, направленные ей через родственника в сети «ВКонтакте», не ответила. В администрации Люберец на запрос The Bell тоже не ответили.
В 2016 году офисные площади (около 2,4 тысяч кв. м) на 20-м этаже «Федерации» купил ЧОП «Альфа-Вымпел». Его владельцы Нелли и Сергей Груздевы — родители бывшего губернатора Тульской области и экс-владельца «Седьмого континента», сейчас председателя ассоциации юристов России Владимира Груздева. Кадастровая стоимость этих помещений составляет около 400 млн рублей, рыночная — более 500 млн.
Собственником недвижимости в «Федерации» был и ставший в последнее время широко известным предприниматель Александр Удодов, зять бывшего главы Федеральной налоговой службы, а теперь премьер-министра Михаила Мишустина. Вместе с совладельцем Соликамского магниевого завода Игорем Пестриковым в 2009 году им принадлежало 182 кв. м на 55-м этаже в «Федерации».
В один день с Удодовым другие апартаменты на том же этаже купил его давний партнер Виталий Качур, который был судим по обвинению в рейдерском захвате здания в центре Москвы. Удодов с Пеcтриковым вскоре продали свою недвижимость в «Федерации» бывшим топ-менеджерам «Интеко» Константину Эделю и Олегу Солощанскому. Но, возможно, это еще не конец истории: в апреле 2019 года помещение площадью почти 2,5 тысячи кв. м приобрел 71-летний пенсионер Владимир Шушарев. Его единственным активом, судя по базам данным, до недавних пор были 49,9% в компании «Якиманка, 26», которую ранее контролировал Удодов. (С сентября 2019 года компания оформлена на кипрский офшор. В ней говорят, что Удодов больше не является владельцем бизнеса; по данным источников «Ведомостей», актив теперь принадлежит структурам партнера Удодова, Александра Карманова.)
Русский Трамп из Совкомбанка
Первым крупным инвестором, который попытался заработать на «Федерации», стал бывший совладелец Совкомбанка, известный светский персонаж Василий Клюкин. Вместе с партнерами он в 2007 году купил 45-й этаж «Федерации», рассчитанный на офисы.
Надвигался кризис. Партнеры быстро поняли, что большими блоками эту недвижимость у них не раскупят, вспоминает знакомый Клюкина. Тогда этаж разбили на небольшие помещения, которые и выставили на продажу. По такой же модели распродавал свои башни Дональд Трамп, но в России рынок апартаментов и офисов в небоскребах на тот момент просто отсутствовал. У всех высоток был один, максимум несколько владельцев, которые сдавали офисы в аренду, реже — продавали блоки по несколько этажей.
Сам Клюкин подтвердил The Bell, что вместе с партнерами был фактически первым коммерческим инвестором «Федерации», но от других комментариев отказался.
Судя по выпискам из Росреестра, Клюкину пришлось распродавать свой 45-й этаж несколько лет, большая часть сделок осуществилась уже после 2010 года. Всего на него, его партнеров и родственников было оформлено не меньше 11,5 тысяч кв. м совокупной кадастровой стоимостью более 1,5 млрд рублей.
Удалось ли инвесторам заработать на «Федерации», доподлинно неизвестно. Продажа площадей небольшими офисными блоками — это по-прежнему редкость для небоскребов «Москва-Сити». Такие варианты можно найти только в «Федерации» и башне «Империя». Но именно это деление на небольшие лоты стало причиной того, что цены взлетели гораздо выше рынка, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
Цена квадратного метра в офисах «Федерации» на конец 2019 года составляла 400–420 тысяч рублей. С тех пор она даже немного подросла — до 400–430 тысяч рублей (около $6,5 тысяч по среднему курсу в 2019–2020 годах), поскольку крупные лоты, которые могли бы предлагаться со скидкой, практически отсутствуют.
Налоговый рай
Хотя позволить себе недвижимость в «Федерации» могут только очень состоятельные люди, на них распространяются уникальные для всего рынка недвижимости льготы. Риелторы даже используют это в рекламных объявлениях о продаже недвижимости в башне.
Кадастровая стоимость апартаментов в «Федерации», из которой высчитываются налоги, зачастую ниже рыночной в 2–4 раза, хотя в целом в Москве и Московской области они за последние годы почти сравнялись, а часто кадастровая стоимость оказывается даже выше, отмечает партнер FTL Advisers Дарья Невская (1, 2).
Кроме того, при уплате налога на имущество покупатели «Федерации» могут рассчитывать на еще одну льготу по специальному постановлению мэрии Москвы от октября 2016 года: 0,5% вместо 2% от кадастровой стоимости за апартаменты площадью менее 300 кв. м и кадастровой стоимостью более 100 тысяч рублей за кв. м. Помещения вносят в перечень «льготников» по запросу застройщика. Изначально в нем было всего семь объектов, три из них находились именно в «Москва-Сити» — это небоскребы «Федерация», «Город столиц» и «Империя». Сейчас в нем 23 объекта — одной из последних в 2019 году добавилась также расположенная в Сити «Башня на набережной».
Режим секретности
Прошлым летом на российском рынке жилой недвижимости была совершена крупнейшая сделка: платиновые апартаменты на 90-м этаже в «Федерации» нашли покупателя за 1,1 млрд рублей. Но данные о новом собственнике в Росреестре с тех пор так и не появились. Как выяснилось, для самых дорогих этажей в «Федерации» это совсем не редкость. Корреспондент The Bell изучила кадастровые номера помещений площадью больше 9 тысяч кв. м на 90–95-м этажах — их владельцы оказались надежно спрятаны за формулировками «Запрашиваемые сведения отсутствуют» или «Данные отсутствуют».
Единственный небожитель, который не стал прятать себя в реестре, — казахский бизнесмен Кайрат Боранбаев. Как писал казахстанский Forbes, дочь Боранбаева замужем за внуком бывшего президента Казахстана Нурсултана Назарбаева. Боранбаеву принадлежат нефтехимические, газовые, девелоперские активы, отели в Казахстане, а также фармацевтический бизнес, где его партнером выступает владелец российского «Фармстандарта» Виктор Харитонин. В «Федерации» Боранбаеву через фирму «А-Актив» принадлежат апартаменты площадью 482 кв. м. Он купил их в феврале 2019 года у застройщика. Боранбаев не ответил на вопросы The Bell, переданные через его представителя.
Как Росреестр прячет важных людей
Росреестр начал засекречивать данные о владельцах элитной недвижимости в 2015–2016 годах — после того как журналисты, политики и активисты начали интересоваться этой темой. В 2017 году Алексей Навальный пытался оспорить действия Росреестра, который засекретил сведения о недвижимости, ранее оформленной на сыновей генпрокурора Юрия Чайки. Но коллегия Верховного суда по административным делам признала право ведомства на такое засекречивание законным.
Недвижимость в «Федерации» также любят оформлять на посредников и офшоры. Самым первым офшором, который обосновался в «Федерации», по всей вероятности, было российское представительство белизского Tukan Investment Services. Эта фирма приобрела 1,9 тысячи кв. м еще в 2008 году, на этапе завершения строительства. Офшор связан с руководителем петербургского Мариинского театра Валерием Гергиевым, доверенным лицом Владимира Путина на выборах 2018 года и членом совета при президенте по культуре и искусству. Руководитель российского представительства Tukan Investments Сергей Мазанов работал исполнительным директором музыкального фестиваля «Белые ночи» Мариинки и до середины 2019 года возглавлял благотворительный фонд Гергиева, который, в частности, давал оплаченные по госзаказу благотворительные концерты. Других занятий у Мазанова, по данным СПАРК, никогда не было. Сейчас российское представительство Tukan сдает офисы в аренду.
На офшоры оформлена и недвижимость в Сити, которую покупал известный в России итальянский архитектор Ланфранко Чирилло. Итальянец прославился проектом курортного комплекса для Владимира Путина в Геленджике. В 2014 году он получил от Путина российское гражданство. Архитектор также строил дома для Вагита Алекперова, Геннадия Тимченко и, как он сам утверждает, еще для нескольких десятков влиятельных россиян.
>25 000 кв. м
площадей в «Федерации» принадлежат офшорам, зарубежным компаниям и иностранным гражданам
В «Федерации» Чирилло купил апартаменты площадью 172 кв. м в середине 2009 года, в разгар кризиса, следует из данных Росреестра, а вскоре переписал их на Элизабетту Чирилло. Так же звали ассистентку итальянских сенаторов, которые приезжали в Крым после того, как он стал российским. В 2016 году она перевела апартаменты в собственность кипрского офшора Ablorento Investment Ltd, аффилированного с Ланфранко Чирилло.
По той же схеме Чирилло покупал апартаменты в «Городе столиц», другом небоскребе «Москва-Сити» (площадью 185 кв. м на 31-м этаже и 222 кв. м — на 43-м). Учитывая, что в Росреестре нет данных о сдаче их в аренду, можно было бы предположить, что архитектор покупал их в интересах влиятельных заказчиков. Но собеседник The Bell, знакомый с Чирилло, утверждает, что тот купил недвижимость в Сити до кризиса 2008 года на собственные деньги — за валюту и серьезно прогорел, когда грянул кризис. По словам нашего собеседника, сейчас Чирилло принадлежит недвижимость на нескольких этажах «Федерации», которая сдается в аренду, а он сам больше не живет в России и закрыл здесь почти все проекты.
Еще одна распространенная модель сокрытия бенефициара — оформление на номинала — например, на родственника, друга, юриста, водителя. На юристов оформлены несколько десятков офисов и апартаментов в «Федерации».
Как в России проверяют покупателей недвижимости? Почти никак
Банки должны сообщать Росфинмониторингу о сделках с недвижимостью дороже 3 млн рублей (115-ФЗ). В Москве под такой контроль попадают почти все сделки. Но 90% риелторских российских компаний и ИП не передают эту информацию, подсчитал российский офис Transparency International.
В докладе организации есть цитаты риелторов, которым сотрудник Transparency представлялся помощником чиновника.
«Если бы мы спрашивали, откуда источники [доходов] у всех, то ни одной сделки не было бы».
«У нас много есть: и министры покупают, разные люди разного сегмента, сословия. <… > Мы все далеко не глупые люди, мы понимаем, нам лучше лишний раз вопросы не задать вам…»
«На кого вы оформляете недвижимость, ваше дело <…>, ну, есть деньги, покупают дочери, любовнице, мало ли».
Иногда банк по своей инициативе запрашивает источник дохода для сделки от $500 тысяч, если деньги внесли наличными и недавно, рассказывает по своему опыту партнер FTL Advisers Мария Кукла.
В Европе и США требования гораздо жестче. Так, для международных сделок россияне заказывают независимую проверку статуса покупателя. В международном комплаенсе риском считается сделка с покупателем PEP — politically exposed person (личность с важной политической ролью) и с бенефициаром под санкциями. Также по стандарту Организации экономического сотрудничества и развития в сделках дороже $1 млн нужно установить реального бенефициара. Требование не обязательное, но многие зарубежные банки строго его придерживаются, поясняет Кукла.
Развлечения
В «Федерации» всегда работало несколько салонов вроде публичных домов и казино, рассказывают риелторы. Обычно их открывают арендаторы помещения — как правило, номиналы. Они же подают охране список посетителей, чтобы в случае чего полицейские «не могли найти концов». Таким образом, попасть в «салон» можно только по знакомству и благодаря сарафанному радио.
В зоны апартаментов вообще не пускают случайных посетителей: лифт вызывается по карте-пропуску и везет вас только на тот этаж, на который выдан этот пропуск. Если вы схитрите и выйдете с кем-то на другом этаже, так там и застрянете: лифт туда по вашему пропуску не приедет. При этом все коридоры просматриваются с помощью камер и охрана скоро вас заметит.
Несколько лет назад в башне «Москва» в «Москва-Сити» вскрылась схема с нелегальным казино, рассказывает один из риелторов. Слабым местом организаторов оказалось то, что играть приглашали крупнейших клиентов нелегального букмекера 1xBet. В результате среди посетителей оказались случайные люди, кто-то из них и сдал явки-пароли силовикам, уверен риелтор.
В 2018 году СМИ действительно сообщали о задержании некой жительницы Брянской области в башне «Москва» при обнаружении нелегального казино. Брянск — родина Романа Семиохина, который сейчас подозревается в создании 1xBet. В «Федерации» ему с ноября 2011 года принадлежат апартаменты площадью 328 кв. м на 52-м этаже (до недавних пор на продажу были выставлены апартаменты на том же этаже похожего метража стоимостью 219 млн рублей). На вопросы, переданные ему через адвоката, Семиохин не ответил. Следствие считает, что за последние пять лет его доход и доход его бизнес-партнеров от 1xBet мог превысить 63 млрд рублей.
62-й этаж в «Федерации» известен тем, что с 2012 года там работает видовой ресторан Sixty от Ginza Project. Cтатусных гостей в ресторане бывает столько, что «факультативом к его обязанностям пошло пожимать руки», — рассказывал управляющий рестораном Владимир Матыцин. На 89-м этаже башни находится смотровая площадка Panorama 360, которой владеет производитель мороженого «Чистая линия» (в компании отказались от комментариев), и ресторан при ней. Совладельцам «Чистой линии» Гагику Эвояну и Армену Торосяну также принадлежат несколько апартаментов в «Федерации».
Кто торгует в «Федерации»
Средняя стоимость торговых помещений в «Федерации» в 2017 году составляла около 700–800 тысяч рублей за 1 кв. м, а теперь достигает 1–1,2 млн рублей, говорит директор направления стрит-ритейла Knight Frank Ирина Козина. На стоимость повлияла инфляция, заполнение башни и переход части торговых площадей к новому собственнику.
По данным Росреестра, в 2018–2019 годах почти два десятка помещений на -1-м этаже общей площадью не менее 2 тысяч кв. м скупила компания «Веста палас», принадлежащая виргинскому офшору и девелоперу Валерию Гайворонскому через компанию «Стрит девелопмент» (в ней получили вопросы The Bell, но не ответили на них). Там находится торговая галерея, и компания Гайворонского сдает помещения в ней в аренду, а также управляет фуд-холлом.
Эта зона — одна из самых проходимых в «Москва-Сити»: «более 25 тысяч посетителей в день, среди которых сотрудники банков, нефтяных компаний, федеральных министерств и администрации города Москва», — говорится на сайте компании Гайворонского. Арендные ставки в торговых помещения на -1-м и 1-м уровнях «Федерации» колеблются от 60–120 тысяч рублей за 1 кв. м.
О Гайворонском известно немного. В 2018 году он упоминался как покупатель одного из крупнейших российских экспортеров зерна «Зерно Трейд», в 2019 году — как один из учредителей АО «Потаповское», продавшего особняк в Потаповском переулке в центре Москвы. Также он — соучредитель сети отелей Art Family совместно с управляющим сети Михаилом Волковым.
Покупатели с историей
Некоторые бывшие и нынешние собственники недвижимости в «Федерации» или их влиятельные члены семьи находятся в местах заключения.
В 2012 году помещение 216 кв. м в небоскребе купил бенефициар Первого республиканского банка (ПРБ) Гагик Балаян. С 2017 года он отбывает семилетний срок в колонии за вывод около 1,7 млрд рублей из своего банка. Балаян скрывал, что был бенефициаром ПРБ, чтобы использовать банк для кредитования своих же сделок с недвижимостью, писал РБК. В 2019 году суд признал его банкротом и согласился арестовать имущество. Одним из основных кредитором ПРБ был Локо-банк — в октябре 2019 года он стал собственником апартаментов Балаяна в «Федерации».
В 2012 году апартаменты площадью 113 кв. м на том же 50-м этаже «Федерации» приобрела Татьяна Мышлявцева, вдова Николая Кравченко, которого называют криминальным авторитетом, основателем новгородской ОПГ. Мышлявцева не ответила на вопросы, переданные ей через сотрудников ее салона «Парус».
Среди собственников недвижимости в «Федерации» есть Наталия Мельникова, полная тезка родственницы генерал-майора МВД Александра Мельникова, арестованного в прошлом году, — его подозревают в крупной взятке.
В июне 2019 года несколько помещений общей площадью 1,5 тысяч кв. м на одном из последних этажей купил Виталий Лешков. В российском реестре юрлиц не зарегистрированы предприниматели или топ-менеджеры с таким ФИО, но так звали россиянина, ставшего в 2018 году фигурантом уголовного дела в США по обвинению в сговоре с целью отмывания денег на проекте строительства газопровода из Казахстана в Китай.
В октябре 2016 года апартаменты площадью 345 кв. м у фирмы «Логопарк менеджмент», оформленной на виргинский офшор Sarasota Invest, купил один из основателей группы «Финвеста» Амбарцум Сафарян, осужденный на 6,5 лет колонии общего режима в 2008 году за крупное мошенничество — хищение 83 млн рублей у дочернего предприятия (The Bell передал ему вопросы через сотрудника его компании «Синко-лейт», ответов не последовало).
Последние лоты
Пока в Санкт-Петербурге не построили «Лахта-центр», «Федерация» была самым высоким небоскребом в Европе, а по числу этажей небоскреб до сих пор лидирует.
В 2019 году «Федерация» вошла в число самых дорогих высоток Москвы — ее оценили в 120 млрд рублей, а стоимость всех небоскребов «Москва-Сити» — в 701 млрд. Цена квадратного метра в апартаментах «Федерации» даже в кризис достигает 900 тысяч рублей, стоимость апартаментов на верхних этажах превышает 2 млрд рублей.
Свободных апартаментов в «Федерации» почти не осталось: корреспондент The Bell убедилась в этом лично, примерив на себя роль покупателя. Несколько объектов есть только в башне «Восток», рассказал личный менеджер, которого тут же прикрепляют к любому потенциальному покупателю. В башне «Запад», по его словам, их изначально было немного: «в основном те, что люди сразу заказывали и строили под себя».
Зоны с апартаментами в «Федерации» имеют отдельные входы. Вход в «Запад» — холл с позолоченной отделкой, который строили в соответствии с пожеланиями Полонского, очарованного стилистикой американских небоскребов. Вход в «Восток» строил уже AEON — и он уже больше похож на ресепшн современной гостиницы или бизнес-центра: рамки металлоискателей, охранники, система электронных пропусков, турникеты, нейтральная темная отделка.
Из «Федерации» можно вообще не выходить на улицу — внутри есть все: магазины, рестораны, фитнес, проход в метро и офисы, убеждают обычно продавцы. Но это золотая клетка, жалуются некоторые покупатели: окна в башне не открываются, вентиляция — исключительно внутренняя.
Для потенциального покупателя заказывают разовый пропуск на менеджера ЗАО «Башня Федерация» — специально, чтобы не запрашивать паспортные данные и личную информацию клиента. Принцип застройщика: «не интересуемся лишним». Но менеджер заранее выясняет о человеке все, что может. Назначив встречу корреспонденту The Bell, он делал акцент на системе безопасности в башне, удобстве для деловых встреч и возможности оборудовать часть помещения под зону для переговоров и интервью с прекрасным видом из панорамных окон. Обратив внимание на то, что клиент родом из Петербурга, менеджер рассказал, как удобно будет добираться из «Федерации» до аэропорта на поезде «Аэроэкспресса».
«У нас нет полномочий для проверки источников дохода покупателя, — говорит гендиректор ЗАО “Башня Федерация” Михаил Смирнов. — К тому же мы не государственный орган, а продавец элитной недвижимости. Мы предоставляем клиенту максимальный режим приватности. Держим в секрете все его данные». Какие-либо запросы от правоохранителей и следователей по этому поводу не поступали ни разу, говорит он.
Самым дешевым вариантом, который смогли предложить корреспонденту The Bell, оказалась пустая студия за 34 млн рублей. Апартаменты из нескольких комнат стоят от 70 млн рублей. «На прошлой неделе приехал покупатель и сразу купил три помещения под сдачу в аренду, потому что это надежное вложение: меньше чем за 200 тысяч рублей в месяц апартаменты здесь не сдаются», — рассказал риелтор, а если сдавать их посуточно, то отбить стоимость помещения можно за семь-восемь лет.
>5000 кв. м
помещений в «Федерации» сменили владельцев с 5 марта, начала введения ограничений из-за пандемии
Главная деталь интерьера, за которую платят покупатели, — это, конечно, вид из окна: вся Москва и соседние небоскребы, которые кажутся маленькими по сравнению с «Федерацией». Средняя стоимость квадратного метра в апартаментах «Федерации» в 2019 году составляла 588 тысяч рублей для обычных лотов, 932 тысячи — для платиновых.
Застройщику осталось продать всего 10 тысяч кв. м: два десятка апартаментов до 84-го этажа, столько же выше 91-го и самые дорогие платиновые трехуровневые апартаменты на 95-м этаже с собственным лифтом за 2,6 млрд рублей, — сделка по их продаже под ресторан сорвалась из-за коронавируса.
РуКомпромат
Внимание! Мнение авторов может не
совпадать с мнением редакции. Авторские
материалы предлагаются читателям без
изменений и добавлений и без правки ошибок.
Какую судьбу готовит собственник пустому зданию на Поварской улице 29/36 строение 2?